Membongkar Mitos “Beli Properti = Jalan Pintas Menuju Passive Income”

Narasi yang Terlalu Sering Didengar

Banyak influencer dan “financial advisor” kerap mengatakan:
“Beli properti lewat KPR, sewakan, lalu nikmati passive income tiap bulan.”
Sekilas terdengar logis. Siapa yang tidak ingin punya aset yang disewakan, menghasilkan uang sambil tidur?

Namun, kenyataannya tidak sesederhana itu. Bagi sebagian orang, skema ini justru menjadi jebakan finansial jangka panjang.

KPR: Komitmen Panjang, Bukan Cuan Instan

Mari kita hitung secara realistis.
Misalnya, kamu membeli rumah seharga Rp600 juta melalui KPR dengan tenor 20 tahun dan bunga 9% flat (angka konservatif).

Advertisement

• Uang muka (DP): Rp120 juta

• Cicilan per bulan: ±Rp5 juta

• Total pembayaran selama 20 tahun:
  Rp5 juta × 12 bulan × 20 tahun = Rp1,2 miliar

Artinya, rumah seharga Rp600 juta pada akhirnya dibayar lebih dari dua kali lipat. Dan itu belum termasuk biaya tambahan seperti pajak, perawatan, dan asuransi.

Risiko yang Sering Diabaikan

1. Bunga Mengambang (Floating Rate)
   Banyak bank menerapkan bunga tetap hanya di 1–3 tahun awal, lalu beralih ke bunga mengambang. Jika suku bunga pasar naik, cicilan bulanan juga ikut melonjak.

2. Properti Tidak Disewakan
   Tidak semua rumah mudah disewakan. Lokasi yang kurang strategis atau pasar sewa yang jenuh membuat banyak properti kosong berbulan-bulan—sementara cicilan tetap berjalan.

3. Biaya Tahunan yang Tidak Terhindarkan

   • Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

   • Perawatan (atap bocor, AC rusak, cat ulang)

   • Notaris, BPHTB, dan asuransi kebakaran

4. Likuiditas Rendah
   Berbeda dengan saham atau reksa dana, properti tidak bisa dijual cepat saat butuh uang mendadak. Bahkan, dalam kondisi terdesak, banyak orang terpaksa menjual rugi.

Mengapa Banyak yang Terjebak?

Narasi “properti pasti untung” sudah mendarah daging. Padahal, jika dihitung opportunity cost, modal yang dihabiskan bisa menghasilkan return lebih tinggi di aset lain.

Contohnya: DP Rp120 juta + cicilan 20 tahun, jika dialihkan ke investasi terdiversifikasi seperti reksa dana indeks, saham defensif, atau usaha produktif, potensi keuntungannya bisa jauh lebih besar dan likuid.

Fakta di Lapangan

• 70% pemilik rumah KPR di Indonesia mengaku hidup tertekan karena cicilan (Survei Populix, 2023).

• Banyak properti tidak laku disewa karena pasar jenuh atau lokasi tidak menarik.

• Ribuan kasus rumah mangkrak terjadi akibat developer gagal membangun—contohnya kasus Meikarta yang viral.

Alternatif Strategi yang Lebih Realistis

• Pastikan cicilan tidak lebih dari 30% penghasilan bulanan.

• Lokasi lebih penting daripada gengsi atau desain rumah.

• Jika tujuan investasi, pilih properti komersial yang sudah terbukti disewakan, seperti ruko atau rumah kos.

• Jika belum mampu, menyewa rumah seringkali lebih murah dan fleksibel—sementara modal bisa dialihkan ke aset likuid yang memberikan cashflow positif.

Kesimpulan

Properti bukanlah jalan pintas menuju passive income. Tanpa perhitungan matang, strategi ini bisa menjadi beban finansial selama puluhan tahun.
Investasi yang sehat bukan soal mengikuti tren, tapi soal memilih instrumen yang sesuai dengan tujuan, profil risiko, dan kemampuan finansial pribadi.

Edukasi Finansial Tanpa Narasi Palsu
Bergabunglah dengan ConnectX untuk mendapatkan wawasan finansial yang jujur dan berbasis logika.
Ikuti @getconnectx di Instagram dan TikTok untuk konten edukasi keuangan yang relevan bagi perempuan Indonesia.
Ayo berbagi pengalaman dan diskusi di forum komunitas getconnectx.com/forum.
Karena keputusan finansial hari ini menentukan kebebasan finansial di masa depan.